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 不動産登記ルールの変更点

　所有者不明土地の解消を目的に、令和６年４月１日から相続等により不動産を取得した相続人は３年以内に相続登記の申請を行うことが義務化され、違反者は10万円以下の過料の対象となりました。同様の目的で、令和８年４月１日からは、登記名義人の氏名（名称）や住所の変更日から２年以内に変更登記の申請を行うことが義務化されます。違反者は、５万円以下の過料の対象です。
　個人の場合、氏名の変更は「結婚・離婚」や「養子縁組・離縁」によるものがほとんどでしょうから頻繁に起きることはないと考えられますが、住所の変更は人によってはそれなりにあり得ます。また、相続登記は不動産を相続等で新たに取得した時のことなので登記についても頭に浮かびやすいのに対し、変更登記は不動産の取得時のことではないため登記にまで考えが及ぶかどうかは微妙です。
　それにも関わらず、変更日から２年以内の変更登記申請が義務化され、違反すれば過料の対象ということですから、ある意味、相続登記よりも負担が大きくなる可能性があります。
　そこで、登記名義人の負担軽減のため、変更登記の申請の義務化と同時に、法務局の登記官が職権で変更登記を行う仕組みも令和８年４月１日からスタートします。
　具体的には、登記官が住基ネット情報を定期的に検索して登記名義人の氏名・住所の変更情報を取得し、職権で変更登記をすることについて本人の意思確認を行い、本人の了解が得られた場合に限り職権で変更登記をするという流れになります。本人の了解を必要としているのは、ＤＶ被害者のように最新の住所を公示することに支障がある者もいること等を踏まえたものです。
　また、登記名義人が自分で変更登記を申請する場合、土地は１筆、建物は１棟あたり１０００円の登録免許税負担が発生しますが、職権での変更登記の場合は本人の費用負担はありません。
　ただし、登記官が登記名義人の住基ネット情報を検索するためには、本人から氏名・住所のほか、生年月日等の「検索用情報」を事前に申し出てもらう必要があります。
　そこで、職権で変更登記を行う仕組みの開始に先立ち、令和７年４月21日から、所有権の保存・移転等の登記の申請の際には、所有者の「検索用情報」を併せて申し出る（申請書に記載する）ことになります。
また、令和７年４月21日時点で既に不動産の所有者として登記簿に記録されている者も、同日以降、「検索用情報」を自主的に申し出ることができます。
　制度の概要は、次のとおりです。

新たに不動産を取得して登記申請する場合

同時に検索用情報の申出をする必要がある登記申請の種類等

　令和７年４月21日以降、所有権の保存登記や移転登記等の申請をする場合には、登記官に対し、所有権の登記名義人となる申請人（国内に住所を有する自然人である場合に限ります）の検索用情報を申請情報の内容として申し出る必要があります。

検索用情報の具体的な内容

申出が必要となる検索用情報の具体的な内容は、次のとおりです。