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　相続対策の王道であり、特に相続税対策で大きな効果を発揮するのが「不動産」を活用した相続対策です。 今回はなぜ不動産が相続税対策になるのか、その理由について解説していきます。

相続税評価額の計算方法と考え方

みなさんは、ご自身の土地が相続税を計算するときにいくらで一評価されるかをご存じですか?基本的に相続税評価は時価で行います。 しかし、「一物五価」という言葉があるぐらい、状況によって様々な価格があり、評価方法が変化します。売却査定金額ではなく、国税庁で定められている方法を用いて、相続税評価額の計算を行うのが基本です。

次の二通りの方法があります。

前面道路に価格（路線価）がついている宅地：路線価に土地面積をかけて計算

前面道路に価格（路線価）がついていない宅地：固定資産税評価額に一定の倍率をかけて計算

　前者を「路線価方式」といい都市部で利用することが多く、後者を「倍率方式」といい、主に郊外で使用する方法です。

　路線価は国税庁のホームページから確認ができます。固定資産税評価額は、固定資産税の納付書に記載されています。また、市役所などで固定資産税評価証明書や名寄帳を入手し確認することもできます。

　土地を路線価方式や倍率方式で計算すると、場所にもよりますが、おおむね売却価格の７割程度になることが多いです。仮に１億円で売れる土地があるとすれば、相続税評価額は7,000万円程度になるということになります。

　次に、建物の評価はどのような方法で行うのでしょうか。

　建物の相続税評価額は、固定資産税評価額とイコールです。固定資産税の納付書などに記載されている評価額が、そのまま相続税評価額となります。建物は時とともに古くなり、徐々に評価が下がっていきます。そのため築年数が経過した建物より、築浅物件のほうが評価が高いです。

　建物の固定資産税評価額は、おおむね売却価格の６割程度になります。仮に１億円で売れる建物があるとすれば、相続税評価額はおおむね6,000万円程度になるということになります。

相続税評価額は」売却価格と異なる

　このように、土地１億円、建物１ 億円、計２億円で売れる不動産があった場合の不動産の相続税評価額は、土地が約7,000万円、建物が約6,000万円となり、合計約１億3,000万の評価になります。この評価減は、不動産独特の相続税の計算方法によるものです。

　不動産の相続税評価額は、土地、建物を賃貸用として貸し出し、そこに入居者がいることで、さらに減少します。ここが賃貸不動産が相続対策に利用される大きな理由になります。

　賃貸住宅で利用している土地は、路線価で計算した相続税評価額から一定割合を引くことができます。この評価を「貸家建付地評価」といいます。自分の土地であっても他人に貸している状態だと、自分の権利上に他人の権利が乗っていることで、それに見合った評価減をするルールになっているのです。減額割合は場所により異なりますが、国税庁から出ている路線価地区の路線価図や、倍率地域の倍率表の「借地権割合」に記載されています。割合は９%~２７%引きで計算します。

　例えばこの賃貸住宅が12％引きの地区であった場合、先ほど算出した評価額から12％引きすることになります。その場合、7,000万円の評価の土地は6,160万円になります。その土地が自宅か、賃貸住宅かで評価が変わるのです。ちなみに、その評価を出す際に重要になるのが入居率です。その土地に建っている賃貸住宅の入居率が高いと評価減が大きくなります。しかし、募集活動をしていない部屋や、長期間にわたる空室が多いなどの理由で入居率が低い場合は、評価減の割合が小さくなってしまいます。つまり入居率を高めることは、相続税を減らすこととイコールです。

　建物の場合も、賃貸で貸し出しをしていると自宅に比べて大幅に評価が下がります。その割合は全国一律で30％と決まっています。例えば6,000万円と評価された建物は、30％引きの4,200万円で評価されます。

　つまり販売価格がそれぞれ1億円の土地と建物の相続税評価額はおおよそ1億360万円となります。その条件は、土地の上に貸し出している賃貸住宅があり、評価額がなされた場合になります。