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今回の相談者は、 田んぼに相続税が発生することに大変驚かれた様子。

自分で調べて試算した結果は、専門家が算出した金額と1,400万円もの相違がありました。

 

 

相談までの経緯

農業を営んでいる相談者Ａさんがやってきました。「田んぼに相続税がかかるのですか?」とＡさんは驚いた様子で話します。「誰も買わない田んぼのような土地が、なぜ高い値段になるのですか?この値段で買える農家なんていませんよ!」と主張されました。

しかし、一般の方の相場感覚と、相続税上の評価額がかけ離れてしまうことはよくあることなのです。

 

相談者Ａさんの母Ｂさんは、人口約１５０万人の地方中核都市に約３００坪の田んぼを所有していました。周辺は、田んぼや畑が減少し、一戸建てや公園などに変わりつつある地域、ｒ市街化区域」でした。

Ａさんは、国税庁のホームぺージで、その田んぼが「路線価のついている道路には面していないこと」と、「倍率表」を確認しました。「田」の、固定資産税評価額に乗ずる倍率は、「市比準」でした。 「市比準」とは、付近の宅地の価額に比準して評価する地域です。

そこでＡさんは、「宅地は固定資産税評価額を1.1倍すると書いてある。宅地に準ずるということは、田んぼも田んぼの固定資産税評価額に1.1を掛ければいいのだろう」と考えたのです。しかし、この田んぼの固定資産税評価額は農地として評価したものです。相続税の場合は、「宅地として使用されていた場合」の固定資産税評価額を算出し、それに倍率を掛ける必要があるのです。実際には、母Ｂさんの田んぼが面する道路には「路線価」はついていませんでしたが、宅地としての固定資産税評価額を計算するための「固定資産税路線価」はついていました。よって、その固定資産税路線価を１１倍し、それに面積を掛けることで宅地としての相続税評価額を計算することができます。

さらに、そこから実際は宅地ではないため、もし宅地にする場合、かかる費用(宅地造成費※)を差し引くという、なかなか根気がいる計算が必要なのです。

 

※宅地造成費の例としては、整地費や伐採・抜根費、土盛費などがあります。

 

コメント

今回の場合、Ａさんが試算した母Ｂさんの田んぼの相続税評価額は約３８００万円という金額でした。これに対し、税理士が試算した結果は宅地造成費を差し引いてなお約５２００万円と、１４００万円もの差がありました。母Ｂさんの財産は田んぼと自宅のみ。病気療養中で現預金は多くはありません。典型的な「相続税が払えず、遺族が二束三文で不動産を手放ざさるを得ないケース」になります。相続税は専門的な税金。税理士でも、相続税に詳しい人はごく少数です。早め早めに専門家に相談することをおすすめします。