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全国相続サポートセンターで受け付けた相談事例をご紹介します。

 

離婚後の不動産の名義変更について

【相談内容】

離婚後の土地と家屋の名義変更です。
土地は夫の単独名義、家は2人の共有名義です。
土地のローン残額200万円(夫が無担保で借りた会社のローン)、家が1200万円(銀行から夫を主に私を連帯債務者として)
これを私が別の銀行で借りて一括返済する予定です。
その後、私に名義変更したいのですが、税務署で財産分与ですか？贈与ですか？と聞かれました。
どちらの方が税金等が安くすみますか？
調停等ではなく話し合いで決めました。
よくわかりませんので教えてください。

【回答】

「贈与」を選択した場合には、妻側夫側ともに多額の贈与税の課税が予想されます。
税金の事を考慮するのであれば、「財産分与」を選択した方が無難でしょう。
ただし、「財産分与」を選択する場合においても、次の点には是非ご留意ください。
（贈与税）
離婚により相手方から財産をもらった場合、通常は贈与税がかかることはありません。
これは、相手方から贈与を受けたものではなく、夫婦の財産関係の清算や離婚後の生活保障のための財産分与請求権に基づき給付を受けたものと考えられるからです。
ただし、次のいずれかに当てはまる場合には、「財産分与」と主張しても例外的に贈与税がかかります。
①分与された財産の額が婚姻中の夫婦の協力によって得た財産の額やその他すべての事情を考慮してもなお多過ぎる場合
この場合は、その多過ぎる部分が贈与とみなされて贈与税が課税されることになります。
②離婚が贈与税や相続税を免れるために行われたと認められる場合
この場合は、離婚によってもらった財産すべてに贈与税がかかります。
（譲渡所得税）
財産分与により不動産を引き渡した場合は、税務上不動産を一旦時価により譲渡したものとして取り扱います。
この時「譲渡益（譲渡所得）」が出る場合は、譲渡所得税の申告と納付が必要になります。
「譲渡益」＝時価（現在の市場価格）―取得費（購入した金額）
上記の事から、夫側については譲渡所得税の申告と納付が必要になる可能性があります。
但し、建物については殆ど譲渡益が出る事はなく、問題は土地の方です。
土地については、購入時に比べて現在の価格が値上がりしている可能性もあり、その場合には譲渡益が発生してしまいます。
ただし、例え譲渡益が出る場合であっても「3000万円特別控除の特例」の適用により譲渡所得税がゼロとなる可能性もありますので、詳細は税理士もしくはお近くの税務署にご相談ください。
（不動産取得税）
財産分与により不動産を取得した場合も、原則として取得した側（妻）に不動産取得税が発生します。
但し財産分与により不動産を取得した旨を県税事務所に申請することで、税額の軽減を受ける事が可能です。
手続き方法及び必要書類については、県税事務所に直接ご確認ください。